Cession du bail commercial d’une entreprise anglaise : France et Angleterre

Une entreprise anglaise qui souhaite quitter ses locaux peut envisager de céder son bail commercial à un repreneur. L’opération permet de transmettre le contrat de location, mais elle suppose de vérifier les conditions imposées par le bail et les engagements qui subsisteront après la cession.

Deux situations doivent être distinguées : celle d’une société anglaise titulaire d’un bail en France et celle d’une entreprise cédant un bail portant sur un local en Angleterre. La nationalité de la société ne suffit pas à déterminer les règles applicables. Le lieu des locaux, le contenu du contrat et, en Angleterre, le régime du bail sont déterminants.

Que transmet-on lors de la cession du bail commercial d’une entreprise anglaise ?

Le bail existant passe à un nouveau locataire

La cession du bail consiste à transférer à un tiers la position de locataire. L’entreprise sortante est appelée le cédant ; le repreneur, le cessionnaire. Ce dernier bénéficie de la jouissance des locaux et reprend les obligations attachées au contrat.

L’opération ne crée pas automatiquement un nouveau bail. Le repreneur entre dans le contrat existant pour la durée restant à courir. Il doit donc examiner les conditions qu’il reprend : loyer, charges, activité autorisée et échéance.

Pour l’entreprise sortante, trouver un repreneur ne suffit pas. Il faut également s’assurer que la transmission est autorisée et déterminer si elle entraîne une libération de ses engagements futurs. Une cession peut permettre de quitter les locaux tout en maintenant certaines garanties au bénéfice du propriétaire.

Une cession distincte de la vente du fonds de commerce

En France, la distinction entre cession du bail seul et vente du fonds de commerce est essentielle. L’article L. 145-16 du Code de commerce protège notamment la transmission du bail à l’acquéreur du fonds contre les clauses qui l’interdiraient.

Cette protection ne s’étend pas à une cession isolée du droit au bail. Une entreprise anglaise souhaitant transmettre uniquement son contrat de location doit donc vérifier les restrictions contractuelles, même si elle a déjà trouvé un repreneur.

Il convient également de distinguer cette opération d’une sous-location. Dans une sous-location, le locataire principal conserve sa place dans le bail et accorde à un tiers un droit d’occupation. Dans une cession, le repreneur devient lui-même titulaire du contrat.

Quelles sont les conditions d’une cession du bail commercial d’une entreprise anglaise en France ?

Examiner les clauses d’interdiction et d’agrément

Un bail commercial français peut interdire la cession du droit au bail seul. Il peut aussi l’autoriser sous réserve d’un accord préalable du propriétaire, appelé agrément. D’autres clauses organisent l’intervention du bailleur à l’acte ou les modalités de notification.

La première démarche consiste donc à relire le bail et ses avenants. Une autorisation donnée oralement ou un échange informel ne doivent pas être considérés comme suffisants lorsque le contrat exige une procédure particulière.

Si la cession est interdite, une négociation avec le propriétaire peut être envisagée pour obtenir une autorisation expresse. Si elle est soumise à agrément, le dossier doit présenter clairement le repreneur, son activité et les garanties proposées. La signature peut être subordonnée à l’obtention de cet accord.

Vérifier l’activité autorisée et les obligations reprises

L’autorisation de céder le bail ne vaut pas nécessairement autorisation de changer l’activité exercée dans les locaux. Un repreneur souhaitant y exploiter une activité différente doit vérifier sa compatibilité avec la destination contractuelle et les règles applicables au changement d’activité.

L’analyse doit aussi porter sur les charges, les travaux, les réparations, les assurances et les éventuelles procédures en cours. La présence d’impayés ou de manquements antérieurs peut compliquer l’opération et doit être traitée dans les documents de cession.

La durée restante constitue un autre point de négociation. Un bail proche de son échéance n’offre pas la même visibilité qu’un contrat récemment renouvelé. Le repreneur doit examiner les conditions de poursuite de l’occupation plutôt que supposer qu’il disposera immédiatement d’une nouvelle période locative.

Identifier la société anglaise et son représentant

La dimension internationale impose de vérifier quelle personne morale détient effectivement le bail. La dénomination commerciale utilisée au quotidien peut différer de celle de la société signataire.

Les documents doivent permettre d’identifier cette société, son numéro d’immatriculation et son représentant. Les pouvoirs du signataire doivent également être contrôlés, notamment lorsque la signature intervient par délégation.

Lorsqu’une succursale française exploite les locaux, il faut identifier la société dont elle dépend : une succursale n’est pas une personne morale distincte. Les éventuels besoins de traduction ou de certification s’apprécient selon les documents et les exigences de l’opération.

Quelles formalités encadrent la Cession du bail commercial d’une entreprise anglaise en France ?

Vérifier le droit de préemption communal

Avant de finaliser la cession, il faut rechercher si les locaux se trouvent dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Lorsque les conditions sont réunies, la commune peut disposer d’un droit de préemption sur la cession du droit au bail.

La déclaration préalable correspondante doit alors être intégrée au calendrier de l’opération. Les parties doivent anticiper cette étape avant de s’engager définitivement ou de fixer une date de transfert incompatible avec la procédure.

Rédiger l’acte et organiser l’information du bailleur

La cession doit être formalisée par écrit. L’acte identifie les parties, le contrat transféré, le prix éventuel et la date d’effet. Il précise aussi les conditions préalables, le traitement des sommes déjà dues et les engagements de chacun.

L’information ou l’acceptation du bailleur doit être organisée selon le contrat, la forme de l’acte et les règles d’opposabilité applicables. Sa participation à la signature peut faciliter la clarification des accords, mais elle ne dispense pas d’examiner les formalités nécessaires.

Un état des lieux doit également être prévu. Le sort du dépôt de garantie mérite une attention particulière : les parties doivent déterminer son traitement avec le bailleur et éviter de supposer qu’il sera automatiquement remboursé à l’entreprise sortante.

Enregistrer la cession et anticiper les coûts

L’acte de cession du droit au bail doit être enregistré auprès du service fiscal compétent dans le mois suivant sa signature. Des droits d’enregistrement peuvent être dus ; leur prise en charge doit être précisée entre les parties.

Le budget comprend aussi les éventuels frais de rédaction, de notification et de traduction. La fiscalité du gain réalisé par la société anglaise nécessite une analyse distincte, tenant compte de sa situation franco-britannique.

Pour préparer la cession d’un bail en France, les principales démarches sont les suivantes :

• Examiner le bail, ses avenants et les garanties existantes.
• Obtenir l’accord du bailleur lorsque le contrat l’exige.
• Vérifier le droit de préemption communal et accomplir la déclaration nécessaire.
• Rédiger l’acte et organiser l’état des lieux ainsi que le traitement du dépôt de garantie.
• Accomplir les formalités permettant de rendre la cession opposable au bailleur.
• Enregistrer l’acte et régler les droits éventuellement dus.

Comment procéder à la cession du bail commercial d’une entreprise anglaise en Angleterre ?

Examiner la clause d’« assignment of lease »

En Angleterre, la cession est appelée assignment of lease. Le locataire sortant est l’assignor et le repreneur l’assignee. Comme en France, l’examen du contrat constitue le point de départ.

Le bail peut interdire la cession ou la soumettre au consentement du propriétaire. Lorsqu’il prévoit une cession avec consentement, le droit anglais peut imposer que celui-ci ne soit pas refusé de manière déraisonnable, même si cette précision n’est pas expressément formulée dans le contrat. Ce mécanisme ne transforme toutefois pas une interdiction absolue en autorisation de céder.

Il faut aussi distinguer une cession de l’ensemble des locaux d’une cession partielle, qui peut être soumise à des restrictions différentes. Les règles présentées ici concernent l’Angleterre et ne doivent pas être transposées indistinctement à tous les territoires du Royaume-Uni.

Préparer la demande de consentement du bailleur

Lorsque son consentement est nécessaire, le propriétaire doit recevoir une demande écrite accompagnée des informations utiles sur le repreneur. Le dossier peut notamment présenter sa situation financière, son activité et les garanties envisagées.

Lorsque le Landlord and Tenant Act 1988 s’applique, le bailleur doit traiter la demande dans un délai raisonnable et notifier sa décision par écrit. Un refus doit être motivé ; les conditions d’un accord doivent également être précisées. Il n’existe pas de délai unique applicable à toutes les demandes.

Le caractère raisonnable d’un refus ou d’une condition dépend du bail et des circonstances. La solvabilité du repreneur peut notamment devenir un point central de discussion. Le silence du propriétaire ne doit pas être assimilé à une autorisation permettant de réaliser librement la cession.

Formaliser le consentement et le transfert

Le consentement est généralement documenté par une licence to assign. Celle-ci encadre l’autorisation du propriétaire et les engagements associés. Elle doit être distinguée de l’acte qui réalise effectivement le transfert du bail.

Les documents doivent organiser la date d’effet, les ajustements de loyers et de charges, le dépôt et les garanties. Les formalités auprès du Land Registry doivent également être examinées selon la situation du titre.

Une cession peut entraîner des obligations au titre de la Stamp Duty Land Tax, notamment lorsqu’un prix est payé pour acquérir le bail existant. Il faut vérifier séparément l’impôt éventuellement dû et l’obligation de déclaration, qui peut exister même sans paiement de taxe.

Après la cession du bail commercial, l’entreprise anglaise reste-t-elle engagée ?

En France, vérifier la garantie du cédant

Une clause peut maintenir une garantie de l’entreprise sortante au bénéfice du bailleur. Celui-ci peut alors la solliciter en cas de défaillance du repreneur, dans les conditions applicables à cette garantie.

L’article L. 145-16-2 du Code de commerce limite à trois ans après la cession la période durant laquelle le bailleur peut invoquer cette clause. L’article L. 145-16-1 prévoit également qu’il informe le cédant de tout défaut de paiement dans le mois suivant l’échéance impayée.

L’accord du propriétaire sur la cession ne signifie donc pas nécessairement qu’il renonce à la garantie. Cette question doit être abordée expressément. Les dettes et manquements antérieurs à la cession doivent aussi être distingués des engagements concernant la période future.

En Angleterre, comprendre l’Authorised Guarantee Agreement

Pour les baux relevant du Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995, une cession régulière peut libérer le locataire sortant de ses obligations futures. Toutefois, le bailleur peut, lorsque les conditions légales le permettent, demander un Authorised Guarantee Agreement, généralement appelé AGA.

L’entreprise cédante garantit alors les obligations de son repreneur immédiat. Cette garantie peut maintenir une exposition financière après son départ. Sa portée doit être examinée attentivement ; elle ne doit pas couvrir indistinctement tous les futurs locataires successifs.

La limite française de trois ans ne s’applique pas à l’AGA. Le régime des baux anciens peut également être différent. La date du bail, ses conditions de conclusion et les actes antérieurs doivent donc être vérifiés avant de conclure que le cédant sera libéré.

Les principales différences entre les deux situations peuvent être résumées ainsi :

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Préparer la cession de bail commercial d’une entreprise anglaise

Une cession de bail commercial se prépare dès l’examen du contrat. Le bail et ses avenants, les garanties, les informations sur le repreneur et les documents de la société permettent d’identifier les autorisations nécessaires et les risques qui subsisteront après l’opération.

Pour une entreprise anglaise, la dimension franco-britannique exige également une coordination des documents et des intervenants. Le calendrier doit tenir compte du consentement du bailleur, des éventuelles formalités préalables et des conditions de signature.

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