Renouvellement du bail commercial d’une entreprise anglaise : quelles règles s’appliquent en 2026 ?

Une entreprise anglaise arrive au terme du bail de ses locaux : peut-elle exiger son renouvellement ? La réponse dépend avant tout de l’emplacement du bien. Si le local se trouve en France, il faut examiner le statut français des baux commerciaux.

Renouvellement du bail commercial d’une entreprise anglaise en France : quelles conditions ?

La nationalité anglaise d’une société ne l’empêche pas, en elle-même, de bénéficier du droit au renouvellement d’un bail commercial français. Ce droit dépend de la situation du fonds exploité dans les locaux et du respect des conditions prévues par le Code de commerce. Il faut aussi identifier précisément le preneur : la société anglaise signe-t-elle le bail en son nom, ou s’agit-il d’une filiale française juridiquement distincte ?

Une société anglaise bénéficie-t-elle du droit au renouvellement ?

Pour prétendre au renouvellement, le locataire doit notamment être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux, remplir la condition d’immatriculation applicable et avoir exploité effectivement ce fonds pendant les trois années précédant la date pertinente, sous réserve des situations particulières prévues par les textes.

Le fait de payer un loyer ou d’occuper matériellement le local ne suffit donc pas toujours.

Pour une société établie au Royaume-Uni, l’immatriculation française mérite une vérification prioritaire. Il faut déterminer si l’établissement exploité dans le local figure bien au registre du commerce et des sociétés lorsque cette inscription est requise.

Une inscription de la société auprès de Companies House atteste son existence au Royaume-Uni, mais ne remplace pas l’immatriculation exigée pour bénéficier du statut français. Cette condition s’apprécie notamment à la date du congé délivré par le bailleur ou de la demande de renouvellement formée par le locataire.

L’exploitation doit également correspondre à une activité réelle dans les locaux. Si le bail porte sur une adresse qui n’est plus utilisée, si l’activité a été transférée ou si une autre société exploite désormais le fonds, il faut éclaircir la situation avant d’engager la procédure.

La société mentionnée au bail, celle qui exploite l’activité et celle qui demande le renouvellement doivent être identifiées avec précision.

Qui doit demander le renouvellement et à quel moment ?

Le bailleur peut prendre l’initiative en délivrant un congé avec offre de renouvellement au moins six mois avant l’échéance, par acte de commissaire de justice. Son offre peut ouvrir une discussion sur le loyer du nouveau bail. Le locataire peut accepter le renouvellement tout en contestant le montant proposé : le désaccord sur le prix ne signifie pas nécessairement qu’il refuse de poursuivre la location.

Si le bailleur ne donne pas congé, le locataire peut lui adresser une demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent la fin du bail. Il peut également la présenter à tout moment si le bail se poursuit après son échéance par prolongation tacite.

La demande doit respecter les formes et les mentions imposées par l’article L. 145-10 du Code de commerce ; elle peut notamment être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Le bailleur dispose alors de trois mois pour notifier un refus motivé. S’il garde le silence, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Cela ne signifie pas nécessairement que les parties se sont accordées sur le nouveau loyer : ce point peut rester à négocier ou à faire fixer selon la procédure applicable.

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Renouvellement du bail commercial d’une entreprise anglaise en France : que se passe-t-il en cas de désaccord ?

Un désaccord peut porter sur le droit même au renouvellement, sur le montant du loyer ou sur les conséquences d’un refus du propriétaire. Ces questions doivent être traitées séparément : leurs effets et leurs délais ne sont pas identiques.

Que devient le bail si personne ne prend l’initiative ?

Si le bailleur ne donne pas congé et que le locataire ne demande pas le renouvellement, le bail commercial se prolonge tacitement. Le locataire peut continuer à occuper les lieux et à appliquer le bail existant, notamment en payant le loyer et les charges. Il ne s’agit toutefois pas de la conclusion automatique d’un nouveau bail de neuf ans : c’est le contrat initial qui se poursuit au-delà de sa date d’échéance.

Cette prolongation peut avoir une incidence financière. Lorsque la durée totale du bail dépasse douze ans, le plafonnement du loyer lors de son renouvellement peut être écarté au profit d’une fixation à la valeur locative, sous réserve des règles applicables au dossier.

Une entreprise qui souhaite conserver ses locaux a donc intérêt à suivre la date d’échéance et la durée effective du bail, même si les relations avec le propriétaire restent bonnes.

Le propriétaire peut-il refuser le renouvellement ?

Oui. En droit français, le bailleur peut refuser de renouveler un bail commercial.

Si le locataire bénéficie du statut protecteur, ce refus entraîne en principe le paiement d’une indemnité d’éviction, destinée à réparer le préjudice causé par la perte des locaux et, selon la situation, par ses conséquences pour le fonds de commerce. Le montant dépend des éléments propres à l’activité et au local.

Il existe des cas dans lesquels aucune indemnité n’est due, notamment si le bailleur établit un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Un défaut d’immatriculation ou l’absence d’exploitation effective peut aussi remettre en cause le droit au renouvellement lui-même.

La validité du refus ne peut donc pas être appréciée à partir de sa seule formulation : il faut examiner le bail, l’activité exercée et les justificatifs de la société.

Si le locataire souhaite contester un refus ou demander une indemnité d’éviction, il doit être particulièrement attentif au délai de deux ans applicable à l’action. Attendre la fin des discussions amiables sans suivre ce délai peut compromettre ses droits.

Renouvellement du bail commercial d’une entreprise anglaise au Royaume-Uni : le bail est-il protégé ?

Pour un local situé en Angleterre ou au pays de Galles, le cadre est différent. Le point de départ consiste à déterminer si le bail bénéficie de la protection du Landlord and Tenant Act 1954. Les règles décrites ici ne doivent pas être transposées telles quelles à un local situé en Écosse ou en Irlande du Nord.

Que prévoit la protection du Landlord and Tenant Act 1954 ?

Lorsqu’un bail professionnel relève de la loi de 1954, l’expiration de sa durée contractuelle ne met généralement pas, à elle seule, fin au droit d’occupation du locataire. Le bail se poursuit dans le cadre prévu par la loi jusqu’à ce qu’une démarche mette fin à cette situation ou conduise à un nouveau bail.

Ce mécanisme donne au locataire une sécurité d’occupation et la possibilité de demander une nouvelle location.

Le bailleur peut engager la procédure par une section 25 notice. Ce document indique notamment s’il accepte le principe d’un nouveau bail ou s’il entend s’y opposer.

Le locataire peut, de son côté, prendre l’initiative par une section 26 request. Si le bailleur refuse un nouveau bail, il doit invoquer un motif prévu par la loi. Les motifs possibles comprennent, selon les circonstances, certains manquements du locataire, la mise à disposition d’autres locaux adaptés, un projet de reconstruction ou la volonté du propriétaire d’occuper lui-même le bien. Un désaccord peut être soumis au tribunal.

La date figurant sur une notification anglaise doit être prise au sérieux. Les parties peuvent négocier un nouveau bail, mais une négociation en cours ne dispense pas de vérifier les démarches judiciaires éventuellement nécessaires avant l’expiration du délai applicable. Les modalités précises doivent être examinées à partir de la notification reçue et du bail concerné.

Qu’est-ce qu’un bail « contracted out » ?

Les parties peuvent, sous certaines conditions, convenir avant la conclusion du bail d’exclure la protection liée au renouvellement. On parle alors d’un bail contracted out. L’existence d’une clause dans le contrat est un élément à examiner, mais il faut également vérifier que la procédure d’exclusion requise a été respectée.

Si l’exclusion est valable, le locataire ne dispose pas du droit légal à un nouveau bail conféré par les dispositions écartées. Il peut toujours négocier avec le propriétaire, et le contrat peut prévoir une option de renouvellement distincte.

Il ne faut donc conclure ni que le bail sera automatiquement renouvelé, ni que toute possibilité de rester dans les lieux a disparu : la réponse dépend du texte du bail et des documents signés lors de sa mise en place.

L’éventuelle indemnisation obéit également à une logique différente de celle du droit français. Dans le cadre d’un bail protégé, une indemnité légale peut être due lorsque le renouvellement est refusé pour certains motifs prévus par la loi, notamment des situations de reconstruction ou de reprise par le bailleur.

Elle est généralement calculée par référence à la rateable value du bien, avec des règles particulières lorsque la durée d’occupation atteint quatorze ans. Ce n’est pas une indemnité d’éviction française calculée sur l’intégralité du préjudice subi.

Renouvellement du bail commercial d’une entreprise anglaise : quelles différences entre les deux pays ?

Ce tableau ne vous donne que les grandes lignes. Un bail français qui ne remplit pas les conditions du statut, comme un bail anglais valablement exclu de la loi de 1954, peut conduire à une réponse différente de celle attendue à la seule lecture de sa date d’échéance.

Quels documents vérifier avant d’engager le renouvellement ?

Avant d’envoyer une demande ou de répondre au propriétaire, il faut réunir les éléments qui permettent de qualifier le bail et de calculer les délais :

• Le bail et ses avenants, pour connaître le preneur, le local concerné, la date d’échéance et les clauses utiles.
• Les échanges déjà reçus, notamment un congé, une offre de renouvellement, une section 25 notice ou toute réponse du bailleur.
• Pour un local français, les justificatifs d’immatriculation de l’établissement, de titularité du fonds et d’exploitation effective.
• Pour un local en Angleterre ou au pays de Galles, les documents relatifs à une éventuelle exclusion de la loi de 1954 et toute option contractuelle de renouvellement.

Le renouvellement du bail commercial d’une entreprise anglaise se décide donc en deux temps : localiser le bien, puis vérifier le statut du bail et les démarches déjà accomplies. Pour un local français, l’immatriculation et l’exploitation du fonds sont déterminantes.

Pour un local anglais ou gallois, il faut d’abord savoir si la protection légale a été conservée. Dans les deux cas, une analyse menée avant l’échéance laisse davantage de temps pour négocier le loyer, sécuriser le droit d’occupation ou réagir à un refus.